Wer am späten Nachmittag durch das Lehel oder das noble Bogenhausen spaziert, bemerkt etwas Merkwürdiges. In den Fenstern der prächtigen Altbauten bleibt es dunkel. Während unten in der Stadt verzweifelte Menschen in Schlangen stehen, die sich einmal um den Block winden, nur um einen Blick auf eine feuchte Souterrain-Wohnung zu werfen, herrscht oben eine Grabesruhe. Es ist die große Ironie der bayerischen Landeshauptstadt. Man erzählt uns seit Jahren, es gäbe einfach keinen Platz mehr. Doch die Suche nach Flats For Rent In Munich Germany scheitert nicht am mangelnden Beton. Sie scheitert an einem System, das Leerstand und Fehlbelegung belohnt, während es Mobilität bestraft. München ist nicht voll. München ist nur extrem ineffizient verteilt.
Ich beobachte diesen Markt seit über einem Jahrzehnt und habe gesehen, wie sich die Erzählung gewandelt hat. Früher hieß es, die Studenten seien das Problem. Dann waren es die Expats der großen Tech-Konzerne. Heute schieben wir die Schuld auf die Gier der Vermieter. Aber wenn man die nackten Zahlen des Statistischen Amtes der Stadt München betrachtet, erkennt man ein Paradoxon. Die Wohnfläche pro Kopf ist in den letzten Jahrzehnten gestiegen, nicht gesunken. Das Problem ist nicht, dass wir zu wenig Quadratmeter haben. Das Problem ist, dass die falschen Leute auf den richtigen Quadratmetern sitzen und es sich aufgrund des deutschen Mietrechts schlichtweg nicht leisten können, auszuziehen.
Die versteckte Leere hinter Flats For Rent In Munich Germany
Es klingt wie Blasphemie in den Ohren eines Suchenden, aber ein erheblicher Teil des Wohnraums in dieser Stadt wird gar nicht als solcher genutzt. Wir reden hier nicht nur von den berüchtigten Spekulationsleerständen, bei denen Investoren ganze Häuser verrotten lassen, um auf den Bodenwert zu wetten. Ich spreche von der Oma-Quote. Das ist kein respektloser Begriff, sondern eine demografische Realität. In den begehrten Vierteln leben Tausende von Witwen und Witwer allein in 120-Quadratmeter-Wohnungen, die sie seit 1978 für einen Spottpreis mieten. Sie würden vielleicht verkleinern, aber eine neue Zwei-Zimmer-Wohnung im selben Viertel kostet heute das Dreifache ihrer aktuellen Bestandsmiete. Also bleiben sie. Der Markt ist eingefroren.
Das Gefängnis des günstigen Bestandsvertrags
Dieses Phänomen erzeugt eine toxische Dynamik. Jemand, der seit vierzig Jahren in einer Fünf-Zimmer-Wohnung in Sendling wohnt, zahlt vielleicht sieben Euro kalt. Wenn diese Person in eine barrierefreie Wohnung ziehen wollte, müsste sie für die Hälfte des Platzes das Doppelte bezahlen. Das ist ökonomischer Wahnsinn. So bleiben riesige Wohnungen durch Einzelpersonen blockiert, während junge Familien mit zwei Kindern in einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Neuperlach festsitzen. Das System hat eine Mauer um die Bestandsmieter gebaut und die Suchenden draußen im Regen stehen lassen. Wer heute nach Flats For Rent In Munich Germany sucht, kämpft gegen die Geister der Vergangenheit und gegen ein Mietrecht, das zwar gut gemeint war, aber die soziale Durchmischung faktisch gestoppt hat.
Die Politik versucht gegenzusteuern, aber sie nutzt die falschen Werkzeuge. Mietpreisbremsen und Milieuschutz klingen auf dem Papier wunderbar. In der Praxis führen sie dazu, dass noch weniger Fluktuation stattfindet. Warum sollte jemand ausziehen, wenn er eine privilegierte Position innehat? Die Leidtragenden sind die Jungen, die Zuzügler und die Mobilen. Sie subventionieren mit ihren astronomischen Neuvertragsmieten die niedrigen Mieten derer, die das Glück hatten, früher hier zu sein. Es ist eine Umverteilung von Jung nach Alt, von prekär nach etabliert. Und niemand traut sich, dieses Tabu anzusprechen, weil die Gruppe der geschützten Bestandsmieter die größte Wählergruppe stellt.
Warum Neubau die Krise bei Flats For Rent In Munich Germany nicht lösen wird
Man hört oft den Ruf nach Bauen, Bauen, Bauen. Das ist das Mantra der Stadtverwaltung und der Immobilienwirtschaft. Aber schauen wir uns an, was tatsächlich gebaut wird. Es entstehen fast ausschließlich Luxussegmente oder geförderte Sozialwohnungen. Die breite Mittelschicht fällt durch das Raster. Ein Investor, der heute in München Grund erwirbt, muss Preise zahlen, die jenseits jeder Vernunft liegen. Um überhaupt eine Rendite zu erzielen, muss er Quadratmeterpreise aufrufen, die für einen normalen Angestellten bei Siemens oder BMW kaum noch tragbar sind. Der Neubau lindert den Druck nicht, er zementiert das hohe Preisniveau nur nach unten hin ab.
Ich habe mit Architekten gesprochen, die mir erklärten, wie die deutschen Bauvorschriften die Kosten künstlich aufblähen. Es geht um Brandschutz, um Dämmwerte, um Stellplatzverordnungen. Jedes neue Haus in München ist ein technologisches Wunderwerk, aber niemand kann darin wohnen, ohne sechzig Prozent seines Nettoeinkommens abzugeben. Wir bauen am Bedarf vorbei. Wir bräuchten einfache, flexible Wohnformen, stattdessen errichten wir Monumente der Überregulierung. Und währenddessen stehen in den Gewerbegebieten am Stadtrand Büros leer, weil Homeoffice die Arbeitswelt verändert hat. Doch die Umwandlung von Büro- in Wohnraum scheitert an der deutschen Bürokratie, die lieber einen Leerstand verwaltet, als eine Umnutzung ohne dreijähriges Genehmigungsverfahren zuzulassen.
Die Illusion der freien Wahl
Wenn du dich heute auf den Portalen umsiehst, hast du das Gefühl, es gäbe eine Auswahl. Das ist eine optische Täuschung. Ein Großteil der Inserate sind entweder Lockangebote von Maklern, die Daten sammeln wollen, oder Wohnungen auf Zeit, die das Mietrecht umgehen. Das möblierte Wohnen ist das Schlupfloch der Wahl geworden. Hier wird die Mietpreisbremse legal ausgehebelt. Eine Ein-Zimmer-Wohnung mit einem billigen Sofa und einer Kaffeemaschine kostet dann plötzlich 1.800 Euro. Es ist eine Grauzone, die zeigt, wie verzweifelt der Markt ist. Die Menschen nehmen alles an, weil die Alternative das Pendeln aus Augsburg oder Landshut ist.
Dabei ist München eigentlich eine wohlhabende Stadt. Aber dieser Reichtum ist in Immobilienwerten gebunden, die für die nächste Generation unerreichbar sind. Wir haben eine Situation geschaffen, in der Erben das einzige verlässliche Geschäftsmodell ist. Wer nicht erbt, bleibt ein moderner Nomade, der von einem befristeten Vertrag zum nächsten zieht. Die soziale Sicherheit, die das deutsche Mietrecht eigentlich garantieren sollte, gilt nur noch für diejenigen, die bereits im System sind. Für alle anderen ist der Markt ein wilder Westen, in dem die Schufa-Auskunft wichtiger ist als der Charakter und das Anschreiben an den Vermieter einer Bewerbung bei einer Investmentbank gleicht.
Die echte Lösung wäre schmerzhaft. Sie würde bedeuten, den Kündigungsschutz für unterbelegte Wohnungen zu lockern oder eine Steuer auf ungenutzten Wohnraum einzuführen, die diesen Namen auch verdient. Es müsste ein Anreiz geschaffen werden, dass Wohnraum effizient genutzt wird. Wer alleine auf 150 Quadratmetern wohnt, müsste einen finanziellen Druck spüren, diesen Platz für eine Familie freizumachen. Das klingt hart. Das klingt unsozial. Aber ist es sozialer, wenn eine vierköpfige Familie in einem Zimmer schlafen muss, während nebenan zwei Etagen leer stehen, weil der Besitzer nur einmal im Jahr zur Opernsaison aus Kuwait oder Moskau anreist?
Wir müssen aufhören, München als ein Problem des Platzmangels zu betrachten. München ist ein Problem der Privilegienverteilung. Solange wir den Status Quo der Altmieter und der Spekulanten über das Bedürfnis nach neuem Lebensraum stellen, wird sich nichts ändern. Die glänzenden Fassaden der neuen Quartiere wie dem Werksviertel oder der Messestadt sind nur Trostpflaster auf einer klaffenden Wunde. Sie täuschen darüber hinweg, dass das Herz der Stadt, die gewachsenen Viertel, für den normalen Bürger längst verloren ist.
Die Wahrheit ist, dass wir uns in einer Sackgasse befinden. Jeder Versuch, den Markt zu regulieren, hat bisher das Gegenteil bewirkt. Die Verknappung wurde verschärft, die Preise stiegen weiter, und die Frustration wuchs. Vielleicht ist es an der Zeit zu akzeptieren, dass der Traum von der bezahlbaren Wohnung im Zentrum für eine ganze Generation gestorben ist. Es ist kein Versagen des Marktes allein, es ist ein Versagen der gesellschaftlichen Übereinkunft, wer ein Anrecht auf den Raum in unseren Städten hat. Wenn wir nicht den Mut haben, den Bestand anzupacken, wird München zu einem Freilichtmuseum für Wohlhabende und Altmieter, in dem das Leben nur noch in den Randbezirken stattfindet.
Wir starren gebannt auf die Neubaugebiete auf der grünen Wiese, während die Lösung in den dunklen Fenstern der Innenstadtviertel liegt. Es ist nicht der Beton, der uns fehlt, sondern der politische Wille, den Komfort der Wenigen für das Überleben der Vielen infrage zu stellen. München ist nicht zu klein für uns alle, es ist nur zu bequem für diejenigen geworden, die das Sagen haben. Wer das nicht versteht, wird auch in zehn Jahren noch fassungslos vor den Schlangen bei den Besichtigungsterminen stehen und sich fragen, wo all der Platz geblieben ist.
München ist eine Stadt, die an ihrem eigenen Erfolg und an einer falsch verstandenen sozialen Gerechtigkeit erstickt, die Mobilität zugunsten des Stillstands opfert.
